• Entra en vigor la nueva ley sobre créditos inmobiliarios para lograr una transposición de una directiva europea

  • Las novedades principales de la nueva Ley Hipotecaria

Ayer arrancó la nueva ley sobre créditos inmobiliarios que entró en vigor el domingo 16 de junio y se hizo efectiva justo al día siguiente. Lo que ha supuesto para el sector bancario y los notarios, una auténtica preocupación. Se han visto obligados a trabajar a contrarreloj para adaptar no solo las condiciones legales de los préstamos u otras cláusulas, sino también para interconectar sus plataformas.

La nueva Ley Hipotecaria se aprobó el pasado mes de marzo, sin embargo, deja dudas sobre su interpretación y la falta de establecimiento de las especificaciones requeridas a la plataforma notarial a la que los bancos deben remitir telemáticamente toda la documentación de los préstamos hipotecarios. Esto ha provocado que el propio Ministerio de Justicia conceda una moratoria de un mes y medio en este aspecto o que el director general de los registros y del notariado, Pedro José Garrido Chamorro, aclare diversas cuestiones en una resolución publicada el pasado viernes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Ampliación del plazo

La necesidad de ampliar el plazo de conexión responde a la indefinición legislativa acerca de cuáles debían ser los mejores medios telemáticos que se debían emplear, de modo que los bancos dilataron la elección de la plataforma que les conecte con los más de 2.800 notarios que hay en España, por lo que la fase de realización de las pruebas piloto en escenarios simulados correspondientes antes de proceder a la firma de contratos reales aún no está completada.

Fuentes financieras explican que “la nueva ley hipotecaria es algo que esperábamos desde hace mucho tiempo, ya que se trata de una transposición de una directiva europea que en realidad debía haber sido aplicada en el régimen español hace más de tres años. De repente, en muy poco tiempo, el Gobierno se ha puesto las pilas y ha exigido su aplicación en tres meses. Ha habido que hacer un esfuerzo muy importante, se nos echaba el tiempo encima”.

Aprendizaje necesario

También ha suscitado polémica el tema de las certificaciones que deben obtener las plantillas de las sucursales de los bancos, así como de los departamentos de riesgo o de los servicios centrales. Hace apenas dos semanas, el Banco de España reunió a las entidades y a las empresas certificadoras y formadoras para que enviaran los contenidos formativos a una plataforma que la institución monetaria habilitó para proceder a avalarlos.

Concretamente, los supervisores de las oficinas tendrán que examinarse a mediados del próximo mes de julio, para lo que han tomado como referencia los contenidos de la directiva europea o del desarrollo reglamentario de la ley, mientras que el resto de empleados tienen de margen un año para aprobar estos exámenes que certifican su idoneidad para el asesoramiento en la venta de productos hipotecarios.

A pesar de que los contenidos no están aún avalados al 100% por el Banco de España, los bancos han tenido que ajustarse para poder estar listos en tiempo. En este sentido, las fuentes consultadas estiman que previsiblemente con el resto de empleados que cuentan con un año para examinarse se irá a mayor velocidad, ya que tendrán claros cuáles son los contenidos avalados.

Novedades de la nueva ley

Por otro lado, la nueva Ley Hipotecaria establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.

De este modo, introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.

Los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco.

Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente, se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

Este retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo, tal y como ha advertido en varias ocasiones el Banco de España.

Por último, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones se reducirán.